持分房屋辦理銀行貸款需要全部的所有權人同意，但是辦理民間房屋持分貸款就不需要。
持分房屋會被銀行認定為「產權不完整」，除非大家都願意出來簽名蓋章，否則只能先辦理分割，銀行才會願意承作貸款。
但是民間就不需要先分割，也不必全部人出面蓋章，只要其中一個人出面設定即可辦理持分房屋貸款。
銀行持分房屋貸款雖然利率較低，但是成數低、額度少；民間持分房屋貸款雖然利率較高，但是審核寬鬆、不用綁約，且成數高出銀行至少1～2成，額度更是高出許多。
這兩種管道並沒有絕對的好與壞，要看借款人本身的條件及持分房屋的條件來決定。
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持分房屋是什麼？常見發生的原因。
房屋持分的意思是：一間房屋有2位以上的所有權人共同持有，如要房屋買賣、銀行房屋貸款、處分、房子出租…等等，都需要全部人同意才可以進行。
持分房屋會發生的原因大多是繼承長輩或受長輩贈與的方式居多，近年來興起夫妻共同持分房屋的情況。
房屋多人共同持有的常見原因有：
- 夫妻產權各半：夫妻兩人協議財產各半，就會變成共同持有。
- 繼承長輩財產：長輩留房屋給下一代，會造成房屋土地共同持有的狀況。
- 贈與部分房屋：也有人會將部分產權分給兒女或是父母，造成多人共同持有的情況。
持分房屋分2種：分別共有、共同公有
可參閱：「分別共有」與「公同共有」的差別為何？如何辦理持分貸款？
持分房屋優點
- 產權平均：房屋產權能夠平均分配。
- 貸款加分：所有持有人一起向銀行貸款可以增加過件的機率。
- 公平公正：若無法合理分配，就會依照民法執行共同持有分配。
持分房屋缺點
- 缺一不可：一定要所有持有人都出面簽名蓋章，銀行才會核貸。缺一人都不行。
- 不易處理：共同持有人意見分歧時，就不容易達成買賣、使用。
- 繼承人多：房屋原本就已經1/2持分時，若沒處理而繼續持分下去的話，比例將會越來越小，且越來越難處理。（1/2變1/4變1/8….）
房子持分也能貸款嗎？
當然可以，而且超級簡單！只要找對方法及管道就可以順利貸款。
所謂的「房屋持分」就是兩人以上共同持有。房屋持分很難向銀行貸款，因為要所有持有人出面簽名蓋章才能辦理貸款。
若是只有其中一位持有人想貸款，而不想被其他持有人知道，可以考慮民間持分房屋貸款，手續流程簡便，也不需要告知其他持有人，過程完全保密、合法。
銀行持分貸款
共同持有房屋要向銀行貸款，需要兩人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，只要有一個人有瑕疵就無法辦理。建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
年利率為3%～5%之間，貸款年限為5～15年。貸款成數5～7成，依屋齡、借款人條件、地區、坪數大小來決定。
民間持分貸款
只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月800~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。
月利率為1%～2%之間，沒有貸款年限，不用綁約隨借隨還。貸款成數可達9成，不限屋齡、坪數、地區、借款人條件，只單純評估房屋土地價值，有價值即可貸款。
房屋持分有哪幾種？為什麼會造成多人共同持有呢？
房屋持分可分為共同持有和公同共有。
共同共有：共同持分人持有特定比例產權，可以單獨使用、處分。
第 819 條 各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
公同共有：共同持有人同時持有全部財產，尚未繼承分割，必須完成繼承分割程序後，才能正常使用分割。
第 828 條 公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣 定之。 第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有 準用之。 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有 人全體之同意。
多人共同持有的常見原因有：
- 夫妻產權各半：夫妻兩人協議財產各半，就會變成共同持有。
- 繼承長輩財產：長輩留房屋給下一代，會造成房屋土地共同持有的狀況。
- 贈與部分房屋：也有人會將部分產權分給兒女或是父母，造成多人共同持有的情況。
持分房屋分2種：「分別共有」與「公同共有」
用以下例子應該就可以很清楚的知道差別在哪：
公同共有
共有人“共同”擁有全部產權，沒有持分比例。
例：兩兄弟一起繼承1000坪土地，兩人都擁有甲地1000坪的所有權。
分別共有
共有人”分別“持有共有產權的特定比例。
例：兩兄弟一起繼承1000坪土地，兩人分別持有500坪的土地所有權。
以上述兩個例子可知，「分別共有」與「公同共有」最大的差別在於有無持分比例。
持分房屋貸款的流程
持分房屋貸款流程如下：
- 填寫下方表單、加Line或來電詢問，並說明自己的條件，以確認費用、利率、額度。
- 康代書會為你量身打造貸款方案，若沒問題即可約定地點時間進行對保簽約，也可以約在我們位於新竹的實體店面。
- 雙方一起至地政機關辦理設定。
- 撥款至客戶帳戶。
過程中會有專業代書在旁協助，有問題隨時可提出。
- 身分證房屋及土地所有權狀正本
- 印鑑章、印鑑證明
- 銀行存褶封面影本(撥款用)
雖然流程看似簡單，在實際操作上，卻有許多眉眉角角需要注意。康代書提醒您，借貸過程中所有的細節都要注意，避免有心人士動手腳。
我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢，簽約過程中在旁嚴格把關。
持分房屋貸款快速總結
- 持分房屋要辦理貸款，除了銀行之外，也可選擇民間管道，雖然利息高但是審核彈性，只要利息不會造成生活壓力過高都可以納入考量。
- 如果要向民間借款，最好選擇像康代書一樣有實體店面的貸款公司，可以免費評估，且最重要的是未過件前不收費。
- 產權不完整是無法向銀行貸款的，除非全部的所有權人都出面簽名蓋章，且通過銀行徵信調查。
- 持分房屋與持分土地辦理貸款的方式差不多，多數民眾都會選擇民間管道辦理持分貸款
康代書提供律師顧問及代書團隊，供民眾免費諮詢，未過件前絕不收費，過件後才會收取合理費用。線上申請只要10分鐘就可以得知額度，歡迎民眾利用下方表單、加LINE或直接來電洽詢。
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