土地貸款是台灣最常見的貸款方式之一，土地貸款顧名思義就是拿土地抵押向金融機構或是民間貸款。土地貸款很簡單，就是有效的運用名下土地向民間取得資金。只要有土地就能夠快速貸款，無論建地、旱地、養殖用地、林地、山坡地、道路用地、工業用地、持分土地、重劃地、田地、農地、建地、林地、原保地通通都可以貸款！

土地貸款本質上與房屋貸款雷同，只要名下有不動產就可以辦理。土地貸款一般民眾會先想到銀行貸款，但是其實土地是很難向銀行申辦貸款的，目前只有農會或是土地銀行才有辦理土地貸款。

土地貸款的種類很多，有建地貸款、農地貸款、工業地貸款、林地貸款、原保地貸款，各個管道的額度及利率都各有不同，如果銀行無法貸款，該怎麼辦呢？

土地貸款利率多少？

銀行審核土地貸款的條件非常嚴格，就算通過了額度也不高。再加上有些空地或是偏遠的地區，銀行根本連看都不看就直接拒絕，又或者是申貸人本身信用條件不良，收入不穩定等條件因素，造成了銀行貸款的困難，這時民眾就可以透過民間土地貸款輕鬆取得資金。

民間貸款並非就是高利貸，近幾年銀行審核越趨嚴格，民間土地借貸已經成為非常普遍的貸款管道，只要找到合法、專業的貸款公司如康代書事務所，一樣可以安心地取得資金。

民間土地借款與銀行土地貸款不同的地方在於，民間土地貸款的利息比較高一些，平均在2.5%左右，但是民間可以提供較高的額度，比銀行多出約2成左右。而康代書提供市面上最低優惠0.8%，只要符合條件就能夠辦理。

項目	銀行土地貸款	民間土地貸款
撥款時間	約14個工作天	撥款速度取決資料是否齊全
利率	年息4%-10%	月息1.5%-2.5%
額度	不動產市價5-7成	最高達市價9成
條件	須拉聯徵紀錄 審核條件嚴格 過件率低	不拉聯徵紀錄 審核條件寬鬆 過件率高
適用對象	長期週轉 有收入證明、財力證明 信用狀況良好	短期週轉 無收入證明、財力證明 信用狀況有瑕疵

土地貸款成數有多少？銀行重視哪些條件？

銀行土地貸款利率較低，通常是民眾貸款的首選。銀行土地貸款最重視2點：土地價值及申請人的信用條件。

申請人向銀行提出土地貸款申請時，必須提供貸款用途、土地權狀，建地貸款要有建築計畫，農地貸款則要有農耕證明。

銀行收到貸款申請後，會委託業者進行鑑價。土地地目、使用區分、坪數大小、座落地點、是否鄰近馬路…等條件，都會影響鑑價的高低。

土地貸款額度約為鑑價結果的5至7成。

接著銀行會審核貸款人和保証人的信用資料，透過聯徵中心查詢申請人在所有銀行的繳款記錄、貸款金額…等資料，作為是否核貸的參考。銀行最重視的是穩定還款的利息，而不是想要拍賣你的土地。

如果通過審核，銀行會依照鑑價結果和信用狀況提出貸款方案（貸款利率和貸款金額），如申請人同意，就會進入對保設定流程。設定的金額通常為貸款金額加上20％，以保障銀行的權益。設定完成後就會接著完成撥款。

另外要注意的是，並不是任何土地都能向銀行貸款。銀行土地貸款主要為建地居多，其次則是農地和工業地。林地、山坡地、河川地基本上都無法向銀行貸款。

土地貸款利率方面也依照地目不同有所差別。建地利率約2.5至4%，工業用地約3%，農地為2.5至6%，如有農耕證明，有機會取得較低的貸款利率。

辦理土地貸款前先了解土地分類

辦理土地貸款前，先了解自身的土地分類，可以大幅縮短溝通的流程。如果不了解也沒關係，我們事務所提供免費線上諮詢，幫助您了解名下土地類別及貸款額度。

• 第一類：建築用地；如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。
• 第二類：直接生產用地；如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。
• 第三類：交通水利用地；如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。
• 第四類：其他土地；如沙漠、雪山等屬之。前項各類土地得再分目。

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土地貸款可以分哪幾種？

近年來民間資金炒作土地，導致土地價格一路飆高，但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。銀行在放款時主要是用土地的公告現值來作為核定的依據，市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價，前者是政府依據土地使用狀況，並考量民情不同而每年調整，作為課稅的用途；而市價則是自由市場的成交價格。土地的公告現值和市價差距非常大，最高可差距到十倍之多。

建地貸款

建地若是使用個人身份申請建地貸款，依規定必須將土地設為抵押品，並附上建築計畫書以證明用途，若貸款1年後沒動工，貸款資金將會被全數收回。銀行貸款成數會依土地所在地而有所不同，以台北市為例，最高可以貸款至8成，若是其他地區則約5成左右，利率3.5%起。

土地建物融資也不是一次性撥款，而是依照建築進度撥款，須完工至一個階段後，由受委託建造的營造商開示證明，銀行才會撥款部分金額，一般來說貸款成數約為建物建造成本的3至6成，利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸，利率則依個人條件而有所不同。

若是向民間貸款則不需這麼麻煩，可以直接申請土地價值的9成，所以建地大多向民間貸款居多。

農地貸款

農地貸款的限制條件多，而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例，農地貸款的土地分區使用須供農業使用，貸款成數最高為買賣價格的7.5成，金額若是超過3,000萬元，須交由總行核定是否核貸，目前貸款利率約為2.5%。康代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲，農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程，以及農委會專案輔導青年農民之民眾。

由於農地貸款利率高於房屋貸款，行政院農業委員會為推廣農業，鼓勵實際投入農業產業之農民，所施行一系列關於農業貸款的相關方案，優惠利率多為1.5%起。康代書提醒，想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員，可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳，農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。

持分貸款

持分土地無法單獨向銀行借款，需要所有持有人出面做連帶保證人。若是只有其中一位持有人想貸款，而不想被其他持有人知道，可以考慮民間持分房屋貸款，手續流程簡便，也不需要告知其他持有人，過程完全保密、合法。

土地貸款的條件有哪些？

簡單來說，只要有土地就可以貸款。民間土地借款不看聯徵紀錄、收入證明，只要名下有不動產就可以辦理。

以下是常見被銀行拒絕的原因。

• 沒有薪資轉帳證明
• 銀行協商註記(呆帳)
• 信用卡強制停卡
• 被列為警示戶
• 負債比過高
• 曾有遲繳紀錄
• 經常使用信用卡預借現金
• 信用空白(銀行小白)
• 聯徵次數過多
• 有退票紀錄
• 月光族(沒有存款)
• 近期增貸

有以上紀錄的人向銀行申請貸款比較困難，此時只好向民間貸款公司尋求協助。

土地已經貸款過了還可以土地二胎貸款嗎？

銀行土地貸款主要為第一順位抵押貸款，目前沒有銀行提供土地二胎的貸款。

如果民眾想要辦理土地二胎貸款只能選擇向民間貸款公司辦理，雖然利率較銀行高些，但是審核寬鬆、成數高、額度高，也不失為一個選擇。

民間土地貸款的還款管道和還款方式

民間土地貸款的還款管道主要是用銀行匯款，如此一來才有往來紀錄，不會造成任何問題。如果遇到貸款公司要求當面還款，這個就要小心了。

民間土地貸款主要有兩種還款方式：

1. 只繳利息：只需要支付利息，一般來說月息在1%至2.5%之間。
2. 本利攤還：本金與利息一起還款，以康代書貸款事務所來說，主要分為7年，但可以按造客戶的需求打造不同的還款方式。本金與利息會依照期數逐步遞減，越還越低。

銀行土地貸款辦理的6個眉角

• 信用條件：個人聯徵紀錄必須正常，銀行非常忌諱貸款遲繳和負債比過高，必須要有穩定的收入證明讓銀行確保還款能力。
• 額度有限：農會和土地銀行的貸款成數約在5成上下（民間可達9成）。
• 地目受限：銀行最喜歡的就是商業地，其次為建地。其他地目要辦理會有比較大的困難。
• 拒絕持分：持分土地與持分房屋都無法在銀行辦理貸款，只能透過民間來取得資金。
• 地點位置：銀行審核土地貸款的其中一個因素就是地點，地點好一切都好談，若是偏離市區或較為深山的地點，銀行過件的機率很低。
• 二胎貸款：多數銀行不願意受理二順位（二胎）和三順位（三胎）的貸款，必須透過民間來辦理土地二胎貸款。

土地貸款的流程

只要名下有房屋土地，坪數不限、屋齡不限，持分也可以貸款，銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地二胎貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款，借多少本金繳多少利息，隨時借隨時還，每月計息。

土地貸款流程如下：

1. 申請：撥打0985932743康代書，或加LINE免費諮詢
2. 審核：幫您規劃貸款方案、金額、利率
3. 設定：簽訂後，雙方至地政機關進行設定
4. 撥款：順利撥款

線上諮詢會有專業的貸款顧問幫您解說，辦理設定會有專業的代書在旁協助，有任何不懂或疑問都可以隨時提出來，我們希望客戶都能貸得安心。

確定款項入帳後才會收取相關代書費及規費，未過件前不收取任何費用，一切公開透明。

項目	土地貸款方案
貸款額度	房屋土地皆為9成，條件好可全額貸款
利率	月息0.8％至2.5％，依個人條件決定
貸款年限	沒有貸款年限，不用綁約
貸款年齡	沒有限制
土地限制	各種土地皆可貸款，沒有限制
優點	貸款成數高、額度高 本息攤還或是只繳利息都可以 審核寬鬆，債務協商或信用瑕疵都可辦理 不綁約，提前還款不用違約金 貸款未過件前絕不收費 直接金主省下繁雜手續費 實體店面，全台皆有派駐專員24小時服務 專業代書、律師提供免費諮詢 利率0.8%起市面最低利率

 

民間土地貸款 VS 銀行土地貸款

最後幫各位總結一下銀行與民間土地貸款的不同，這兩種管道沒有絕對的優缺點，要看借款人及土地的條件。

項目	銀行土地貸款	民間土地貸款
撥款時間	約14個工作天	撥款速度取決資料是否齊全
利率	年息4%-10%	月息1.5%-2.5%
額度	不動產市價5-7成	最高達市價9成
條件	須拉聯徵紀錄 審核條件嚴格 過件率低	不拉聯徵紀錄 審核條件寬鬆 過件率高
適用對象	長期週轉 有收入證明、財力證明 信用狀況良好	短期週轉 無收入證明、財力證明 信用狀況有瑕疵

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