
土地貸款是台灣最常見的貸款方式之一,土地貸款顧名思義就是拿土地抵押向金融機構或是民間貸款。土地貸款很簡單,就是有效的運用名下土地向民間取得資金。只要有土地就能夠快速貸款,無論建地、旱地、養殖用地、林地、山坡地、道路用地、工業用地、持分土地、重劃地、田地、農地、建地、林地、原保地通通都可以貸款!
土地貸款本質上與房屋貸款雷同,只要名下有不動產就可以辦理。土地貸款一般民眾會先想到銀行貸款,但是其實土地是很難向銀行申辦貸款的,目前只有農會或是土地銀行才有辦理土地貸款。
土地貸款的種類很多,有建地貸款、農地貸款、工業地貸款、林地貸款、原保地貸款,各個管道的額度及利率都各有不同,如果銀行無法貸款,該怎麼辦呢?
土地貸款利率多少?
銀行審核土地貸款的條件非常嚴格,就算通過了額度也不高。再加上有些空地或是偏遠的地區,銀行根本連看都不看就直接拒絕,又或者是申貸人本身信用條件不良,收入不穩定等條件因素,造成了銀行貸款的困難,這時民眾就可以透過民間土地貸款輕鬆取得資金。
民間貸款並非就是高利貸,近幾年銀行審核越趨嚴格,民間土地借貸已經成為非常普遍的貸款管道,只要找到合法、專業的貸款公司如康代書事務所,一樣可以安心地取得資金。
民間土地借款與銀行土地貸款不同的地方在於,民間土地貸款的利息比較高一些,平均在2.5%左右,但是民間可以提供較高的額度,比銀行多出約2成左右。而康代書提供市面上最低優惠0.8%,只要符合條件就能夠辦理。
項目 |
銀行土地貸款 |
民間土地貸款 |
撥款時間 |
約14個工作天 |
撥款速度取決資料是否齊全 |
利率 |
年息4%-10% |
月息1.5%-2.5% |
額度 |
不動產市價5-7成 |
最高達市價9成 |
條件 |
須拉聯徵紀錄 審核條件嚴格 過件率低 |
不拉聯徵紀錄 審核條件寬鬆 過件率高 |
適用對象 |
長期週轉 有收入證明、財力證明 信用狀況良好 |
短期週轉 無收入證明、財力證明 信用狀況有瑕疵 |
土地貸款成數有多少?銀行重視哪些條件?
銀行土地貸款利率較低,通常是民眾貸款的首選。銀行土地貸款最重視2點:土地價值及申請人的信用條件。
申請人向銀行提出土地貸款申請時,必須提供貸款用途、土地權狀,建地貸款要有建築計畫,農地貸款則要有農耕證明。
銀行收到貸款申請後,會委託業者進行鑑價。土地地目、使用區分、坪數大小、座落地點、是否鄰近馬路…等條件,都會影響鑑價的高低。
土地貸款額度約為鑑價結果的5至7成。
接著銀行會審核貸款人和保証人的信用資料,透過聯徵中心查詢申請人在所有銀行的繳款記錄、貸款金額…等資料,作為是否核貸的參考。銀行最重視的是穩定還款的利息,而不是想要拍賣你的土地。
如果通過審核,銀行會依照鑑價結果和信用狀況提出貸款方案(貸款利率和貸款金額),如申請人同意,就會進入對保設定流程。設定的金額通常為貸款金額加上20%,以保障銀行的權益。設定完成後就會接著完成撥款。
另外要注意的是,並不是任何土地都能向銀行貸款。銀行土地貸款主要為建地居多,其次則是農地和工業地。林地、山坡地、河川地基本上都無法向銀行貸款。
土地貸款利率方面也依照地目不同有所差別。建地利率約2.5至4%,工業用地約3%,農地為2.5至6%,如有農耕證明,有機會取得較低的貸款利率。
辦理土地貸款前先了解土地分類
辦理土地貸款前,先了解自身的土地分類,可以大幅縮短溝通的流程。如果不了解也沒關係,我們事務所提供免費線上諮詢,幫助您了解名下土地類別及貸款額度。
- 第一類:建築用地;如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。
- 第二類:直接生產用地;如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。
- 第三類:交通水利用地;如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。
- 第四類:其他土地;如沙漠、雪山等屬之。前項各類土地得再分目。
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土地貸款可以分哪幾種?
近年來民間資金炒作土地,導致土地價格一路飆高,但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。銀行在放款時主要是用土地的公告現值來作為核定的依據,市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價,前者是政府依據土地使用狀況,並考量民情不同而每年調整,作為課稅的用途;而市價則是自由市場的成交價格。土地的公告現值和市價差距非常大,最高可差距到十倍之多。
建地貸款
建地若是使用個人身份申請建地貸款,依規定必須將土地設為抵押品,並附上建築計畫書以證明用途,若貸款1年後沒動工,貸款資金將會被全數收回。銀行貸款成數會依土地所在地而有所不同,以台北市為例,最高可以貸款至8成,若是其他地區則約5成左右,利率3.5%起。
土地建物融資也不是一次性撥款,而是依照建築進度撥款,須完工至一個階段後,由受委託建造的營造商開示證明,銀行才會撥款部分金額,一般來說貸款成數約為建物建造成本的3至6成,利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸,利率則依個人條件而有所不同。
若是向民間貸款則不需這麼麻煩,可以直接申請土地價值的9成,所以建地大多向民間貸款居多。
農地貸款
農地貸款的限制條件多,而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例,農地貸款的土地分區使用須供農業使用,貸款成數最高為買賣價格的7.5成,金額若是超過3,000萬元,須交由總行核定是否核貸,目前貸款利率約為2.5%。康代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲,農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程,以及農委會專案輔導青年農民之民眾。
由於農地貸款利率高於房屋貸款,行政院農業委員會為推廣農業,鼓勵實際投入農業產業之農民,所施行一系列關於農業貸款的相關方案,優惠利率多為1.5%起。康代書提醒,想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員,可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳,農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。
持分貸款
持分土地無法單獨向銀行借款,需要所有持有人出面做連帶保證人。若是只有其中一位持有人想貸款,而不想被其他持有人知道,可以考慮民間持分房屋貸款,手續流程簡便,也不需要告知其他持有人,過程完全保密、合法。
土地貸款的條件有哪些?
簡單來說,只要有土地就可以貸款。民間土地借款不看聯徵紀錄、收入證明,只要名下有不動產就可以辦理。
以下是常見被銀行拒絕的原因。
- 沒有薪資轉帳證明
- 銀行協商註記(呆帳)
- 信用卡強制停卡
- 被列為警示戶
- 負債比過高
- 曾有遲繳紀錄
- 經常使用信用卡預借現金
- 信用空白(銀行小白)
- 聯徵次數過多
- 有退票紀錄
- 月光族(沒有存款)
- 近期增貸
有以上紀錄的人向銀行申請貸款比較困難,此時只好向民間貸款公司尋求協助。
土地已經貸款過了還可以土地二胎貸款嗎?
銀行土地貸款主要為第一順位抵押貸款,目前沒有銀行提供土地二胎的貸款。
如果民眾想要辦理土地二胎貸款只能選擇向民間貸款公司辦理,雖然利率較銀行高些,但是審核寬鬆、成數高、額度高,也不失為一個選擇。
- 民間土地貸款以土地價值最重要,其餘都不是必要。只要土地還要價值就可以貸款,最高可以100%貸款。
- 持分也可以貸款,不需要通知其他共有人。
- 民間貸款最快可以當日撥款,銀行則需等待7至14個工作天。
- 基本上任何地目都可以貸款,建地、農地、林地、道路用地、工業地、原保地等。
項目 | 康代書土地貸款方案 |
貸款額度 | 房屋土地皆為9成,條件好可全額貸款 |
貸款利率 | 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定 |
貸款年限 | 沒有貸款年限,不用綁約 |
貸款年齡 | 沒有限制 |
優點 |
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民間土地貸款的還款管道和還款方式
民間土地貸款的還款管道主要是用銀行匯款,如此一來才有往來紀錄,不會造成任何問題。如果遇到貸款公司要求當面還款,這個就要小心了。
民間土地貸款主要有兩種還款方式:
- 只繳利息:只需要支付利息,一般來說月息在1%至2.5%之間。
- 本利攤還:本金與利息一起還款,以康代書貸款事務所來說,主要分為7年,但可以按造客戶的需求打造不同的還款方式。本金與利息會依照期數逐步遞減,越還越低。
銀行土地貸款辦理的6個眉角
- 信用條件:個人聯徵紀錄必須正常,銀行非常忌諱貸款遲繳和負債比過高,必須要有穩定的收入證明讓銀行確保還款能力。
- 額度有限:農會和土地銀行的貸款成數約在5成上下(民間可達9成)。
- 地目受限:銀行最喜歡的就是商業地,其次為建地。其他地目要辦理會有比較大的困難。
- 拒絕持分:持分土地與持分房屋都無法在銀行辦理貸款,只能透過民間來取得資金。
- 地點位置:銀行審核土地貸款的其中一個因素就是地點,地點好一切都好談,若是偏離市區或較為深山的地點,銀行過件的機率很低。
- 二胎貸款:多數銀行不願意受理二順位(二胎)和三順位(三胎)的貸款,必須透過民間來辦理土地二胎貸款。
土地貸款的流程
只要名下有房屋土地,坪數不限、屋齡不限,持分也可以貸款,銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地二胎貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款,借多少本金繳多少利息,隨時借隨時還,每月計息。
土地貸款流程如下:
- 申請:撥打0985932743康代書,或加LINE免費諮詢
- 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
- 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
- 撥款:順利撥款
線上諮詢會有專業的貸款顧問幫您解說,辦理設定會有專業的代書在旁協助,有任何不懂或疑問都可以隨時提出來,我們希望客戶都能貸得安心。
確定款項入帳後才會收取相關代書費及規費,未過件前不收取任何費用,一切公開透明。
項目 | 土地貸款方案 |
貸款額度 | 房屋土地皆為9成,條件好可全額貸款 |
利率 | 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定 |
貸款年限 | 沒有貸款年限,不用綁約 |
貸款年齡 | 沒有限制 |
土地限制 | 各種土地皆可貸款,沒有限制 |
優點 |
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民間土地貸款 VS 銀行土地貸款
最後幫各位總結一下銀行與民間土地貸款的不同,這兩種管道沒有絕對的優缺點,要看借款人及土地的條件。
項目 |
銀行土地貸款
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民間土地貸款
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撥款時間
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約14個工作天
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撥款速度取決資料是否齊全
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利率
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年息4%-10%
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月息1.5%-2.5%
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額度
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不動產市價5-7成
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最高達市價9成
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條件
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須拉聯徵紀錄
審核條件嚴格
過件率低
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不拉聯徵紀錄
審核條件寬鬆
過件率高
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適用對象
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長期週轉
有收入證明、財力證明
信用狀況良好
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短期週轉
無收入證明、財力證明
信用狀況有瑕疵
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土地貸款快速總結
- 土地貸款管道有兩個,銀行與民間。
- 銀行土地貸款只有農會及土銀能辦理,成數為5~7成,依據土地地點、臨路大小及借款人條件決定額度及利率。
- 持分土地無法向銀行貸款,除非全部的所有權人都出面簽名蓋章,且通過銀行徵信調查。
- 銀行無法辦理土地貸款,可以選擇民間土地貸款,雖然利率較高,但是能快速取得資金,每10萬元每月利息不得超過2500元。
- 銀行土地貸款是以公告現值為鑑價依據,民間則為市價為準。
- 民間土地借款並非高利貸,法律規定利率每月不得超過2.5%。
- 土地二胎只有民間辦理,銀行目前沒有承作。
- 銀行或是農會在辦理貸款是以公告現值為鑑價依據,額度較少
- 民間評估額度以市價為準,額度較高。
- 民間土地貸款陷阱多,要謹慎選擇。
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