土地貸款額度如何提高?土地借款流程眉角大解析!

土地貸款怎麼辦最划算?民間貸款和銀行貸款差在哪?持分貸款也能辦?

土地貸款顧名思義就是拿土地抵押向金融機構或是民間貸款。土地貸款本質上與房屋貸款雷同,只要名下有不動產就可以辦理。土地貸款一般民眾會先想到銀行貸款,但是其實土地是很難向銀行申辦貸款的,目前只有農會或是土地銀行才有辦理土地貸款

土地貸款的種類很多,有建地貸款農地貸款工業地貸款林地貸款原保地貸款,各個管道的額度及利率都各有不同,如果銀行無法貸款,該怎麼辦呢?

銀行土地貸款如何辦理?銀行重視哪些貸款條件?

銀行土地貸款利率較低,通常是民眾貸款的首選。銀行土地貸款最重視2點:土地價值及申請人的信用條件。

申請人向銀行提出土地貸款申請時,必須提供貸款用途、土地權狀,建地貸款要有建築計畫,農地貸款則要有農耕證明

銀行收到貸款申請後,會委託業者進行鑑價。土地地目、使用區分、坪數大小、座落地點、是否鄰近馬路等條件,都會影響鑑價的高低。

土地貸款額度約為鑑價結果的57成。

接著銀行會審核貸款人和保証人的信用資料,透過聯徵中心查詢申請人在所有銀行的繳款記錄、貸款金額等資料,作為是否核貸的參考。銀行最重視的是穩定還款的利息,而不是想要拍賣你的土地。

如果通過審核,銀行會依照鑑價結果和信用狀況提出貸款方案(貸款利率和貸款金額),如申請人同意,就會進入對保設定流程。設定的金額通常為貸款金額加上20,以保障銀行的權益。設定完成後就會接著完成撥款。

另外要注意的是,並不是任何土地都能向銀行貸款。銀行土地貸款主要為建地居多,其次則是農地和工業地。林地、山坡地、河川地基本上都無法向銀行貸款。

土地貸款利率方面也依照地目不同有所差別。建地利率約2.54%,工業用地約3%,農地為2.56%,如有農耕證明,有機會取得較低的貸款利率。

土地貸款可以分哪幾種?

近年來民間資金炒作土地,導致土地價格一路飆高,但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。銀行在放款時主要是用土地的公告現值來作為核定的依據,市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價,前者是政府依據土地使用狀況,並考量民情不同而每年調整,作為課稅的用途;而市價則是自由市場的成交價格。土地的公告現值和市價差距非常大,最高可差距到十倍之多。

建地貸款

建地若是使用個人身份申請建地貸款,依規定必須將土地設為抵押品,並附上建築計畫書以證明用途,若貸款1年後沒動工,貸款資金將會被全數收回。銀行貸款成數會依土地所在地而有所不同,以台北市為例,最高可以貸款至8成,若是其他地區則約5成左右,利率3.5%起。

土地建物融資也不是一次性撥款,而是依照建築進度撥款,須完工至一個階段後,由受委託建造的營造商開示證明,銀行才會撥款部分金額,一般來說貸款成數約為建物建造成本的36成,利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸,利率則依個人條件而有所不同。

若是向民間貸款則不需這麼麻煩,可以直接申請土地價值的9成,所以建地大多向民間貸款居多。

農地貸款

農地貸款的限制條件多,而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例,農地貸款的土地分區使用須供農業使用,貸款成數最高為買賣價格的7.5成,金額若是超過3,000萬元,須交由總行核定是否核貸,目前貸款利率約為2.5%。康代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對1845歲,農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程,以及農委會專案輔導青年農民之民眾。

由於農地貸款利率高於房屋貸款,行政院農業委員會為推廣農業,鼓勵實際投入農業產業之農民,所施行一系列關於農業貸款的相關方案,優惠利率多為1.5%起。康代書提醒,想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員,可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳,農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。

持分貸款

持分土地無法單獨向銀行借款,需要所有持有人出面做連帶保證人。若是只有其中一位持有人想貸款,而不想被其他持有人知道,可以考慮民間持分房屋貸款,手續流程簡便,也不需要告知其他持有人,過程完全保密、合法。

土地已經貸款過了還可以土地二胎貸款嗎?

銀行土地貸款主要為第一順位抵押貸款,目前沒有銀行提供土地二胎的貸款

如果民眾想要辦理土地二胎貸款只能選擇向民間貸款公司辦理,雖然利率較銀行高些,但是審核寬鬆、成數高、額度高,也不失為一個選擇。

康代書整理土地貸款幾個重點:
  1. 民間土地貸款以土地價值最重要,其餘都不是必要。只要土地還要價值就可以貸款,最高可以100%貸款。
  2. 持分也可以貸款,不需要通知其他共有人。
  3. 民間貸款最快可以當日撥款,銀行則需等待714個工作天。
  4. 基本上任何地目都可以貸款,建地、農地、林地、道路用地、工業地、原保地等。
項目 康代書土地貸款方案
貸款額度 房屋土地皆為9成,條件好可全額貸款
貸款利率 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約
貸款年齡 沒有限制
優點
  • 貸款成數高、額度高
  • 本息攤還或是只繳利息都可以
  • 審核寬鬆,債務協商或信用瑕疵都可辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金
  • 貸款未過件前絕不收費
  • 直接金主省下繁雜手續費
  • 實體店面,全台皆有派駐專員24小時服務
  • 專業代書、律師提供免費諮詢
  • 利率0.8%起市面最低利率

土地貸款流程 線上申請30分鐘內得知額度

只要名下有房屋土地,坪數不限、屋齡不限,持分也可以貸款,銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地二胎貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款,借多少本金繳多少利息,隨時借隨時還,每月計息。

土地貸款流程如下:

  1. 申請:撥打0985932743康代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
  3. 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款

 土地貸款流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。康代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢,簽約過程中在旁嚴格把關。

項目

銀行土地貸款

民間土地貸款

撥款時間

14個工作天

撥款速度取決資料是否齊全

利率

年息4%-10%

月息1.5%-2.5%

額度

不動產市價5-7

最高達市價9

條件

須拉聯徵紀錄

審核條件嚴格

過件率低

不拉聯徵紀錄

審核條件寬鬆

過件率高

適用對象

長期週轉

有收入證明、財力證明

信用狀況良好

短期週轉

無收入證明、財力證明

信用狀況有瑕疵

土地貸款快速總結

  1. 銀行土地貸款只有農會及土銀能辦理,成數為5~7成,依據土地地點、臨路大小及借款人條件決定額度及利率。
  2. 持分土地無法向銀行貸款,除非全部的所有權人都出面簽名蓋章,且通過銀行徵信調查。
  3. 銀行無法辦理土地貸款,可以選擇民間土地貸款,雖然利率較高,但是能快速取得資金,每10萬元每月利息不得超過2500元。
  4. 銀行土地貸款是以公告現值為鑑價依據,民間則為市價為準。

土地貸款不是一件小事,若是向來路不明的公司借款,很有可能導致人財兩失。康代書再次善意提醒,我們提供免費法律諮詢服務,有實體店面、專業團隊24小時服務。若是您已經不小心借到了高利貸,我們也提供高利代償,請多加利用。

康代書提供客戶房屋貸款及土地貸款轉銀行的服務,無論是民間貸款或是其他私人貸款,康代書都有把握可以幫助你將貸款轉貸給銀行。其實銀行貸款只要有管道就可以輕鬆貸款,以我多年的經驗,其實個人借款條件一看就知道銀行會不會過件,歡迎免費預約洽詢。


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