「分別共有」與「公同共有」的差別為何?如何辦理持分貸款?

民法中規定,「共同共有」有兩個分類:公同共有與分別共有。在我多年貸款經驗裡,其實這兩種貸款的數目非常多,揪竟要如何辦理?額度多少?利率多少?需要所有人都出面嗎?今天的文章將為你解答所有的疑惑。

「分別共有」與「公同共有」的差別為何?如何辦理持分貸款?

「分別共有」與「公同共有」差別在哪?

公同共有:共有人共同擁有全部產權,沒有持分比例。
例:兩兄弟一起繼承1000坪土地,兩人都擁有甲地1000坪的所有權
分別共有:共有人分別持有共有產權的特定比例。
例:兩兄弟一起繼承1000坪土地,兩人分別持有500坪的土地所有權
以上述兩個例子可知,「分別共有」與「公同共有」最大的差別在於有無持分比例


「公同共有」法源依據

  • 民法827條依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。
  • 民法828條公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826條之一規定,於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。
  • 土地法34-1條共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

特定條件之下,就不需要經過公同公有人的全體同意。


「分別共有」法源依據

  • 民法 817 條數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。
  • 民法 818 條各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。
  • 民法 819 條各共有人,得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。
  • 民法823 條各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。

也就是說大多數情況都可以將「公同共有」申請為「分別共有」。


「公同共有」與「分別共有」哪種繼承登記方式比較好?

繼承不動產是絕大多數「公同共有」的形成原因。若因其他繼承人不願配合,而導致無法辦理「分別共有」繼承,這時就得由一人申報遺產稅,並辦理公同共有。
「公同共有」會使不動產產權不明確,因為所有共有人都擁有全部產權。如此一來就會導致不動產難以使用,變成荒地或是廢墟。若這種情況再延續到下一代,繼承人數量又更多,產權也更加複雜,最後成為無解的情況,甚至會鬧上法院。
若以「分別共有」的方式繼承,共有人產權分明,比較可以有效率的使用並創造價值,也可以避免將複雜的產權問題留給下一代。
綜觀以上兩點,「分別共有」會是比較好的繼承方式。


「公同共有」與「分別共有」可以貸款嗎?

可以,但是要懂得利用管道。所有的銀行都不會貸款給持分土地,因為銀行一定要完整的房屋或土地產權,才能夠貸款給客戶。
唯一的貸款方式只有透過民間管道貸款:只要一個持有人就能夠辦理,而且不會被其他持有人知道,過程完全保密。每月利率為0.82.5%之間,依個人條件而有所不同(1萬元每月80~250元)。按月還款不用綁約,隨時借款隨時還款。


持分貸款的利率會不會很高?

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持分土地貸款流程有哪些?要準備哪些資料?

只需要準備三種資料:
  1. 所有權狀正本
  2. 身分證正本
  3. 印鑑證明及印鑑章


持分貸款運作流程

  1. 評估借款人的借款條件
  2. 審核通過,雙方簽訂借貸契約書(利率、金額、地點)
  3. 簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 順利撥款
雖然流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。康代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。
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