中古屋貸款如何拉高成數?老屋/舊公寓/老房子也能順利貸款!

中古屋貸款分2種?

中古屋貸款分為「中古屋買賣貸款」及「自有中古屋房貸」(原屋貸款)。

「中古屋買賣貸款」顧名思義就是為了購買中古屋而向銀行貸款,一般來說中古屋貸款的成數一定比新房子略低,新房子一般銀行房貸成數為7成,中古屋就再低一些,低多少就要看房屋座落的區域,如果是在市區內,成數一定比較高。

「自有中古屋房貸」意思是,本身名下有的房子,無論是繼承或年輕時購買的都算,通常自有中古屋房貸比較少,或是已經全部繳完了。這時要辦理中古屋貸款的空間就比較大,假設800萬價值的房子,抓5成就有400萬了,基本上就很夠用了。

中古屋貸款成數怎麼計算?

影響中古屋貸款成數的因素很多,其中最重要的就是房屋座落地點。房子地點好,再怎麼樣的破房子還是有其一定的價值;相對的,房子地點偏遠,蓋得再美再華麗,價值也有限。

據金融聯合徵信中心的貸款統計分析,中古屋平均鑑價比新成屋還來得高。其中又以69年的房子最為有價值,其次為912年,最後才是36年。

銀行貸款的額度是以「實際成交價格」與「銀行鑑價結果」兩者取其低者,然後再以申貸人及房屋地點決定貸款成數及利率。

舉例來說,甲先生買了一棟房子1300萬,銀行鑑價這棟房子價值最多1000萬,所以是以1000萬去計算成數的。甲先生信用良好,銀行願意用最高的成數(8成)及最低的利率放款給他。1000萬的8成為800萬,跟購買的價格差距滿大的。

康代書建議您,在購買房子前,可以先問問看銀行,這棟房子可以貸款多少,或是上上實價登錄網站,看一下自己是否買貴還是買便宜。

小心3種中古屋貸款陷阱

如果是購買中古屋的話,要小心3種貸款陷阱:

中古屋貸款自備款2成就好!?

買房子除了買下建物土地所有權之外,還要基本傢俱、裝潢等,另外契稅、印花稅、代書費用、規費等等,如果是社區型還要先繳交管理費。所以康代書建議自備款可以抓約34成比較妥當。

另外如果中古屋屋況不太好需要修繕,那可能少則十幾萬,多則幾百萬,這些都是可能遇到的問題。

康代書建議,如果要購買中古屋,除了先計算必要的花費之外,民眾可以在合約內備註如果最終銀行核貸成數未達幾成,可以無償解約,以保自身權益。

貸款不足?簽ab約不就好了?

部分民眾為了買到心中理想的房子,或是建商為了要賣出手上的房子,雙方就同意在合約上動手腳,好讓銀行可以多貸一些。前幾年實價登錄剛推出時,這種簽約手法很常見,不過這兩年來有越來越多的人被抓包,還會觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」,建議民眾還是不要鋌而走險,這種事情真的會被抓包。

自備款不夠也要買房?

有些人為了買房,明明自備款就不夠,所以在選擇上就少很多,甚至住進去連家電都買不起,每個月還要繳房貸,這樣子房貸壓力這麼大,還不如不要買。

就算是買中古屋,也要預留一點錢,因為中古屋一定多少都需要修繕的,不可能房子過了2030年都沒問題。

所以康代書還是建議各位,購買中古屋的自備款要提高一些,至於新房子的自備款就不需要那麼多,畢竟現在買房還會送傢俱、裝潢,也不用花錢修繕等等。

中古屋原屋貸款

如果是本身持有的中古屋要貸款,有3種方式:

  • 房屋增貸:房屋增貸就是「把已經還掉的錢再次貸款出來」,通常額度、利率、方案內容都不會變動太多。
  • 房貸轉貸:房貸轉貸就是「換一家銀行貸款」,由其他銀行清償掉原銀行的貸款,合約也是與新銀行重新簽訂。
  • 房屋二胎貸款:房屋二胎也稱作二胎房貸,意思是前面已經抵押一次了,還可以再次向他人抵押借款。二胎貸款分為民間二胎與銀行二胎,都是利用房屋的殘餘價值來計算額度,但是民間二胎的額度比較多,因為民間願意承擔的風險比較高,利率也相對比銀行高。銀行基本上不願意承擔風險,所以在辦理二胎貸款上相對保守許多。

中古屋貸款5個步驟

  1. 貸款申請:向銀行申請中古屋貸款時,必須提供房屋或土地權狀及薪轉存摺近6個月的內頁,或是其他財力證明,以方便銀行人員了解申貸人的財務狀況。
  2. 房屋鑑價:銀行收到申請後,會對房屋鑑價,除了銀行內部鑑價之外,也會參考實價登錄上的成交價格,同時就屋況、屋齡、地點等估價要素進行估價
  3. 銀行照會:當銀行取得申貸人及連帶保證人的基本資料時,就會對案件進行照會審核。一般來說,會調閱聯徵紀錄查詢你在所有銀行的貸款金額,及過去6個月的還款紀錄(含信用卡),通通都調查完之後,就會核定放款額度、利率,並與貸款人和保人用電話來照會。
  4. 簽約對保:銀行會與借款人聯絡,並約定對保時間至銀行對保。對保流程必須由本人親自出面,過程中要提供房屋及土地權狀正本,好讓銀行設定抵押權。抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,假設貸款1000萬,那麼設定的金額就是1200。現在銀行貸款都必須要強制投保火險與地震險,保費由債務人支付,11期直到清償貸款為止。
  5. 撥款交易:抵押權設定完成後,就會進入最後一個流程:撥款。如果是買賣中古屋的話,貸款會直接撥入買賣雙方的「履約保證帳戶」中;如果是自有中古屋貸款的話,會在抵押權設定完成後取得貸款。

中古屋貸款的利率與額度如何計算?

銀行放款的審核主要是以「申貸人」及「房屋」做綜合評估。

若想要取得比較好的貸款利率及額度,平常就要跟銀行往來,貸款不要遲繳、不要預借現金、戶頭要放錢等等。

房貸利率目前最低為1.6%,其實只要不超過2%都算OK。利率多採二段式利率,前23年會用較優惠的利率,也不用還本金,當然也不能償還本金,等3年時間到後利率就會調高。

貸款對象也很重要,軍公教人員或是三師(律師、工程師、會計師)是銀行最愛的放款對象,通常都可以取得最低的利率。如果是一般上班族民眾,其實只要不超過2%都算是可接受範圍

寬限期與綁約,通常都是23年,這段期間內不得還款,否則須負擔違約金。成數建議抓7成,自備款3成比較保險,貸款負擔也不會那麼大。

中古屋貸款成數不足怎麼辦?

如果貸款額度不足,有幾個方式來增加額度:

  • 個人信用貸款
  • 房屋修繕貸款
  • 增加保人或是其他財力收入證明
  • 提供保單、定存、其他收入作為加分用
  • 民間貸款

民間房屋貸款的利率比銀行高,所以在辦理前要先衡量自身的負擔能力。

中古屋貸款總結

以上就是幫各位整理的中古屋貸款資訊,如果您有更多貸款問題,歡迎利用下方表單或是直撥0985932743,也可以加LINE詢問,未過件不收費,問問不用錢,確定撥款入帳後才會收取合理費用。


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不動產貸款專家 康代書

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