原屋融資是什麼?貸款成數與利率一次說明白

原屋融資是什麼?貸款成數與利率一次說明白

原屋融資通常是指「拿沒有貸款的房屋來借款」,通常沒貸款的房屋屋齡都至少20年以上,3040年都很常見。這類型的房屋要向銀行貸款老實說滿困難的,就算辦下來也是額度有限(下文詳述)。

原屋融資說穿了其實就是房屋貸款,融資與貸款只是名詞的不同,本質上並無差別。

房屋貸款以借款人分類可分為銀行房屋貸款民間房屋貸款;以債權順位分類可分為第一順位(一胎)、第二順位(二胎)、第三順位(三胎)。還有像是持分房屋貸款、房屋稅籍貸款、未保存登記建物貸款、地上權住宅貸款、法拍屋貸款等等各種不同種類之房屋貸款。

上述有些可以向銀行貸款,有些就無法向銀行貸款,只能向康代書這種民間借貸業者來申貸。

銀行原屋融資貸款,哪些人無法辦理?

銀行原屋融資的利率基本上是最低的,以今年(2020)來說,康代書幫客戶申請到最好的條件可以低到1.38%,公務員或是百大企業的員工才有機會,如果是一般上班族最低可以到1.5%,基本上都不會超過2%

銀行原屋融資基本上都要綁約2年,2年內不得還款,有些銀行要綁約3年,貸款成數為57成,要看申貸人條件及房屋座落地點、屋況、屋齡來決定貸款成數。銀行評估流程約714個工作天,如有缺件或是銀行業務繁重可能更久。

大多數銀行會限定辦理的區域,六都(台北、新北、桃園、台中、台南、高雄)以外可能就要多找幾間銀行問看看了。

銀行原屋融資有以下幾種民眾銀行不借:

  • 債務協商中不借
  • 警示戶不借
  • 經常使用信用卡預借現金者不借
  • 聯徵次數過多(3次)不借
  • 短期增貸者不借
  • 月光族不借
  • 沒有穩定收入不借
  • 領現金收入者不借
  • 沒薪轉證明6個月不借
  • 有遲繳紀錄的人不借
  • 信用空白(信用小白)不借
  • 負債比過高不借
  • 年紀過大(65歲)不借

以上幾種民眾要向銀行申辦原屋融資比較困難,所以會轉而向康代書這種民間融資公司求助。

民間原屋融資,利息很高?

如果你是剛剛提到的民眾,也有可能是中小企業的老闆或是還在創業中的小老闆,或者是要資金來投資事業,又或者是臨時需要一小筆資金周轉的民眾,可考慮民間原屋融資貸款。

民間原屋融資的利息雖然比銀行高,但是對於某些民眾來說,是一個非常好用的管道,為什麼?

因為銀行原屋融資基本上都要綁約2年,2年內不得還款,對於某些民眾可能只是需要短期的資金,可能是10天,30天,他就會像康代書融資。民間原屋融資是以月計息,每月最高不得超過3%,康代書提供最低0.8%優惠利率,只要符合條件者即可申請,不綁約,可隨時還款隨時借款。向康代書詢問各種房屋土地的問題都不用收費,如果要向我們辦理借款,也是過件後才會收費,而且費用會事先報給您,等深思熟慮後再決定是否要辦理

康代書提醒您,民間房屋融資雖然好用,但是有些不肖業者隱藏其中,有些可能會騙你的資料拿去做人頭洗錢;有些可能會事先收你費用,結果人就不見等等,所以在辦理民間原屋融資時要非常謹慎小心,一不注意可能人財兩失,要如何判斷詐騙及高利貸可以參考我之前的文章。

原屋融資的成數及額度如何計算?

銀行原屋融資貸款約在57成,基本上要超過6成就很難了,上面提過,原屋融資其實就是中古屋貸款,屋齡最少都超過20年,要向銀行借超過6成除非你的條件很好,不然滿困難的。

民間原屋融資貸款的額度就比較高了,以我們事務所來說都可達市價9,為什麼比銀行高這麼多?因為銀行受到金管會的監督,對於房屋貸款的成數有其限制,再加上銀行基本上不願意承擔任何的風險,他只想穩穩的賺利息就好,所以對於房屋貸款的成數比較保守。

舉例來說,市價1000萬的房子向銀行申請貸款,銀行評估後願意借款600萬,康代書評估後願意借款900萬,來回就差了整整300萬。

原屋融資,借了可以再借?

原屋融資二胎貸款也稱作「二胎貸款」、「房屋二胎」。二胎貸款就是前面已經有一胎貸款了,還可以向銀行或是他人做第二次抵押貸款。

二胎借款由於風險較高,所以利率相對也會比一般貸款來得高些。

銀行二胎貸款的利率約在3%15%之間,民間二胎的上限就是每月3%利息,超過就是違反刑法的重利罪,我們事務所提供最低0.8%起,符合條件者即可申請,歡迎利用下方表單或直撥0985932743詢問。

原屋融資流程

  1. 貸款申請:向銀行申請原屋融資時,必須提供房屋或土地權狀及薪轉存摺近6個月的內頁,或是其他財力證明,以方便銀行人員了解申貸人的財務狀況。
  2. 房屋鑑價:銀行收到申請後,會對房屋鑑價,除了銀行內部鑑價之外,也會參考實價登錄上的成交價格,同時就屋況、屋齡、地點等估價要素進行估價。
  3. 銀行照會:當銀行取得申貸人及連帶保證人的基本資料時,就會對案件進行照會審核。一般來說,會調閱聯徵紀錄查詢你在所有銀行的貸款金額,及過去6個月的還款紀錄(含信用卡),通通都調查完之後,就會核定放款額度、利率,並與貸款人和保人用電話來照會。
  4. 簽約對保:銀行會與借款人聯絡,並約定對保時間至銀行對保。對保流程必須由本人親自出面,過程中要提供房屋及土地權狀正本,好讓銀行設定抵押權。抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,假設貸款1000萬,那麼設定的金額就是1200萬。現在銀行貸款都必須要強制投保火險與地震險,保費由債務人支付,11期直到清償貸款為止。
  5. 撥款交易:抵押權設定完成後,就會進入最後一個流程:撥款。抵押權設定完成後即可取得貸款。

民間借款的步驟也是差不多如此,但是會省略中間非常非常多的流程,基本上就是客戶傳資料給我們評估是否可借款,額度約多少,康代書評估後就會報條件給您,您考慮過後我們就可以約在地政事務所進行簽約及設定,後續就可撥款。基本上兩天內可完成撥款,如有急需可當日撥款。

原屋融資總結

以上就是介紹原屋融資的兩種管道,銀行及民間原屋融資各有利弊,不一定是利率低就比較好,還要看有沒有綁約、違約金等等。如果是短期需求,民間借款也許比較好,因為不需要違約金,且可以隨時借隨時還,只是民間借款的利率會比較高,所以提醒您在申辦前要衡量一下自身的負擔能力。

如果您有任何房屋土地借款的需求,歡迎跟康代書聯絡,任何詢問皆不收費,如果要向我們辦理也是事後才會收費,且費用完全透明。


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