房貸成數不足怎麼辦?貸款成數如何計算?

房貸成數不足是許多民眾辦理房屋貸款遇到的問題,到底房貸成數是怎麼計算的?遇到成數不足的問題要如何解決?

銀行決定房屋貸款成數是「銀行鑑價結果」與「買賣價格」兩個取其低,假設銀行鑑價為850萬,我用900萬去買,那麼貸款成數會以850萬的8成去計算,也就是可以貸款680萬,自備款170萬(還沒算契稅、代書費等費用)

基本上8成是現在銀行業界最高的貸款成數,少於8成可能是房屋座落地點不佳、屋況不佳、屋齡偏高、申貸人條件不夠等等。

房貸成數不足會有兩種情況:「房屋買賣」及「原屋貸款」。

貸款成數不足情況1:房屋買賣

房屋買賣是指購買房屋時,無論是新成屋或中古屋,最少都需要自備款兩成,如果本身貸款條件不夠,可能會需要再抓多一點自備款。

假設買房子遇到銀行貸款成數不足,解決的方法是:先向銀行申請房屋鑑價,先確認這間房屋的價值與銀行鑑價結果是否差距不大。

康代書碰過好幾個客人,先跟建商簽約後,才發現銀行鑑價結果偏低,導致貸款成數只有6成。

舉例來說,假設A先生看上了一間透天開價1000萬,實際成交價格可能落在900萬左右,A先生以為撿到便宜就馬上付訂金了,後來向銀行申請貸款時,銀行鑑價這棟房子只有800萬的行情,800萬的8成為640萬,等於說要準備260萬的自備款。A先生當初抓900萬的2成自備款=180萬,這來回就差距了80萬自備款,但是訂金已經付了20萬,最後結果就是訂金拿不回來。如果硬著頭皮用900萬去買,也比市價行情高出100萬。

所以康代書建議民眾在貸款前,可以先請銀行鑑價,以鑑價結果去推算出自備款與貸款成數。以上面例子來說,如果A先生不急著先付訂金,而是先跟銀行申請鑑價,他就可以拿銀行鑑價結果去跟屋主談價格,代表說屋主開價太高,是否可以降價,多數屋主聽到銀行鑑價結果都會願意降低一點。

自備款2成夠不夠用要看情況,如果不需要購買傢俱,也不用裝潢、粉刷…等等,自備款兩成是夠用的。但是如果說連傢俱都沒有、房子要裝潢粉刷,2成當然不夠。康代書建議民眾最少也要額外準備50萬來整理房子,買傢俱、買冷氣…等等。契稅、代書費、仲介費抓個20萬,這樣子才不會太過於吃力

貸款成數不足情況2:原屋貸款

原屋貸款的意思是,本身房屋沒有貸款,想要拿房屋去向銀行申請貸款。

基本上原屋貸款的屋齡都偏高,多數是繼承上一輩留下來的房子,或是年輕時買的房子,貸款已經還完了,臨時需要用到資金,才會再拿來貸款。

20年、30年以上的房子要向銀行貸款,想當然的鑑價結果都不會太高,通常是土地比房子還要值錢。如果屋況不佳,有漏水、壁癌、牆裂、經歷過921大地震後的房子,基本上都只剩下土地的價值。

假設以公告地價25000/平方公尺來計算30坪的土地,有將近250萬的價值,再抓個6成,大約可以貸款150萬。

貸款成數不足該怎麼辦?

銀行成數不足,可以向貸款公司貸款,康代書就是一種管道。

我們事務所的平均貸款成數為9成,比銀行多出至少2成的額度。

利息以月計息,每月最低只要0.8%,符合條件者即可申請。隨借隨還,不用綁約,只借3天也可,未過件不收費,過件後才會收取合理費用,費用都會事先報給您。

項目 康代書房屋土地貸款
貸款額度 比銀行貸款額度多出至少2成
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房屋貸款成數不足的解決辦法

如果貸款額度不足,有幾個方式來增加額度:

  • 個人信用貸款
  • 房屋修繕貸款
  • 增加保人或是其他財力收入證明
  • 提供保單、定存、其他收入作為加分用
  • 民間貸款

民間房屋貸款的利率比銀行高,所以在辦理前要先衡量自身的負擔能力。

房屋貸款5大流程

無論是購買房屋或是原屋貸款,都要先了解貸款流程,才能提高貸款的成功率。

  1. 貸款申請:向銀行申請中古屋貸款時,必須提供房屋或土地權狀及薪轉存摺近6個月的內頁,或是其他財力證明,以方便銀行人員了解申貸人的財務狀況。
  2. 房屋鑑價:銀行收到申請後,會對房屋鑑價,除了銀行內部鑑價之外,也會參考實價登錄上的成交價格,同時就屋況、屋齡、地點等估價要素進行估價
  3. 銀行照會:當銀行取得申貸人及連帶保證人的基本資料時,就會對案件進行照會審核。一般來說,會調閱聯徵紀錄查詢你在所有銀行的貸款金額,及過去6個月的還款紀錄(含信用卡),通通都調查完之後,就會核定放款額度、利率,並與貸款人和保人用電話來照會。
  4. 簽約對保:銀行會與借款人聯絡,並約定對保時間至銀行對保。對保流程必須由本人親自出面,過程中要提供房屋及土地權狀正本,好讓銀行設定抵押權。抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,假設貸款1000萬,那麼設定的金額就是1200。現在銀行貸款都必須要強制投保火險與地震險,保費由債務人支付,11期直到清償貸款為止。
  5. 撥款交易:抵押權設定完成後,就會進入最後一個流程:撥款。如果是買賣中古屋的話,貸款會直接撥入買賣雙方的「履約保證帳戶」中;如果是原屋貸款的話,會在抵押權設定完成後取得貸款。

房貸成數不足總結

以上就是幫各位整理的房屋貸款資訊,如果您有更多貸款問題,歡迎利用下方表單或是直撥0985932743,也可以加LINE詢問,未過件不收費,問問不用錢,確定撥款入帳後才會收取合理費用。


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