危老建築貸款不簡單 老屋重建快速取得資金

危老建築貸款是近幾年興起的一種貸款模式,借款人利用名下老舊房屋向銀行或貸款公司借款,以取得資金進行房屋重建。

危老建築貸款有2種管道:銀行及民間;銀行危老貸款只適用於建築物重建,民間則不限定貸款用途,只單純評估不動產價值是否有額度。

換句話說,如果借款人只是想取得資金做其他用途,是無法向銀行貸款的。

危老建築的屋齡基本要超過30年,50、60年甚至日治時期的房屋也很常見,這些老舊房子往往會有一些產權上的問題,如多人持分、產權不清…等等,要處理也是一件大工程,基本上有這些問題就無法向銀行貸款。

今天我們來探討「危老建物貸款」的兩種貸款管道:銀行 vs 民間,及常見會遇到的問題。

危老建築是什麼意思?

危老建物的定義有3點:

  1. 屋齡超過30年以上之合法建築物。
  2. 經政府指定機構評估為危險建築物。
  3. 符合「危險及老舊建築物加速重建條例」、地方政府訂定之重建相關規定。

台灣位處地震帶之上,許多老舊房屋已經經歷過多次大地震的摧殘。行政院內政部為加強台灣老舊建築物的耐震結構,特別放寬老舊建物的貸款限制,所以危老建築物不受限《銀行法》所規定的:「放款融資比例不得超過30%之限制」

銀行危老建築貸款

要辦理銀行危老建物貸款,如果有建商協助辦理,會輕鬆許多;如果沒人可以協助申請,真的很不容易。康代書建議民眾在申請前要做好心理準備,光是文件往來可能就要花費數個月的時間,若承辦人辦事效率不足,可能申請到一半就半途而廢。

 銀行危老建物重建貸款
適用範圍
  1. 符合都市危險及老舊建築物加速重建條例、地方縣市政府訂定重建相關規定辦理重建者。
  2. 經政府指定之評估機構認定為危險之建築物辦理重建者。
  3. 屋齡達30年以上之合法建築物辦理重建者。
對象
  1. 以重建計畫範圍內原有房地為擔保品在其他金融機構貸款之借款人辦理代償既有債務者。
  2. 重建計畫範圍內之土地、合法建築物所有權人。
  3. 重建計畫範圍內參與重建之自然人或法人。
貸款用途及額度
  • 興建房屋放款:最高按本行認定之建物預估造價範圍內核給擔保放款及無擔保放款。
  • 合建保證金放款:最高按合建保證金額範圍內核給擔保放款及無擔保放款。
  • 與重建有關所需週轉金放款:最高按所需資金範圍內核貸。
  • 代償既有債務:最高按原金融機構貸款餘額範圍內核貸。
貸款期限 依實際所需時間核定,最長5年。
還款方式 利息按月繳納,本金依約定方式清償。於貸款期限內,如建物完工出售或轉貸長期擔保放款時,應提前清償。
擔保
  • 借款人應提供其所有重建計畫範圍內不動產設定第一順位最高限額抵押權予本行。
  • 個案如有需要,得與重建計畫範圍內土地、合法建築物所有權人個別約定,按個別貸款金額加二成設定第一順位最高限額抵押權予本行。
  • 如有押值不足,得視個案風險評估情形徵提本行認可之擔保品或移送信用保證。
  • 依本行辦理授信徵提保證人作業須知規定辦理。但借款人為自然人,且已徵提貸款額度3成以上擔保品或移送信用保證者,得酌免徵提連帶保證人。
撥款
  • 興建房屋放款:得一次或分次動用,且應撥入不動產信託專戶由本行控管,並依據建築經理公司出具工程進度查核及融資撥款簽證,按工程進度撥付與營造廠商。
  • 合建保證金放款:依據借款人資金需求,檢附相關憑證,以一次動用為原則。
  • 與重建有關所需週轉金放款:得一次或分次動用,且應撥入不動產信託專戶由本行控管,並依據建築經理公司出具融資撥款簽證覆實撥付。
  • 代償既有債務:依據借款人於原貸款金融機構應償還金額,以一次動用為原則。
其他注意事項
  • 全體土地及合法建築物所有權人同意。
  • 須在本行辦理不動產信託及設立不動產信託專戶以控管興建資金。
  • 尚未取得建造執照前,得檢附經主管機關核准之重建計畫,先行向本行申請貸款。
  • 借款人須委託建築經理公司辦理營建工程管理、財務稽核及提供本行認可之續建完工機制。
  • 實際貸款利率與方案依每一個申貸人視其個別信用條件而有所不同,請洽詢各地區分行。

 

看完是否還有點霧煞煞,沒關係,可以直接打電話洽詢各地區銀行分行,詢問「危老建築貸款」即可。

民間危老建築貸款

如果貸款用途不是要用於重建,是要做投資、周轉、債務整合、房屋修繕或購車買房…等其他用途,或是本身信用條件不佳,領現金收入、多人持分、產權不清等等,則會選擇向康代書貸款。我們事務所不需要調閱聯徵紀錄,可以快速撥款,如果有多人持分、產權不清,康代書也可以協助您釐清產權,完全免費且快速。

提醒您,民間借款利率會比銀行高些,每月最高上限為3%,在辦理前要先衡量自身的負擔能力,以免負擔過重。

項目 康代書危老建築物貸款
貸款額度 平均貸款額度9成,條件好可全額貸款
利率 0.8%至2.5%,依申貸條件決定
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約,沒違約金
貸款年齡 沒有限制
貸款用途 不限定
優點
  • 貸款成數高、額度高
  • 本息攤還或是只繳利息都可以
  • 審核寬鬆,債務協商或信用瑕疵都可辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金
  • 貸款未過件前絕不收費
  • 直接金主省下繁雜手續費
  • 實體店面,全台皆有派駐專員24小時服務
  • 專業代書、律師提供免費諮詢
  • 利率0.8%起市面最低利率

 

危老建築貸款總結

老舊房屋想要取得資金不是那麼容易,老房子通常伴隨著許多問題,如多人持分、產權不清、家裡意見不同等等,要向銀行辦理貸款往往不如預期。銀行雖然利率低,但是要符合特定條件,並檢附相關資料,往來常常需要數個月才能成功辦理。

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