持分房屋土地貸款是本事務所最大宗的案件項目之一，每天都會接到許多詢問持分貸款的電話，所以特地寫一篇文章來說明一下。
持分貸款就是「房屋或是土地所有權同時擁有多位所有權人」，可能是1/2、1/3、1/5、1/10。如果其中一位所有權人想要拿這塊土地向銀行辦理貸款，會因為產權不完整而被退件。持分房屋或持分土地會被銀行認定為「產權不完整」，除非大家都願意出來簽名蓋章，否則只能先辦理分割，銀行才會願意承作貸款。但是民間就不需要先分割，也不必全部人出面蓋章，只要其中一個人出面設定即可辦理持分貸款。
最常問到的問題就是：「持分土地辦理貸款需要分割嗎」？
答案1：向銀行貸款就要分割。
答案2：向康代書貸款就不用分割。
「那麼如果我真的很急用錢，名下只有持分房屋或持分土地怎麼辦？」
放心，這個問題找康代書就沒錯！康代書是專門辦理持分貸款的專家，過程透明，撥款快速，沒有黑箱作業，貸款過件後才會收取合理費用。我們全省北中南都有派駐專員，有任何問題24小時隨時可以協助處理；簽約過程中有專業地政士在旁協助，還有執業律師免費諮詢。
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持分是什麼意思？為何會發生房屋土地持分的情況？
持分的意思是：房屋或土地有2位以上的所有權人共同持有，如要房屋買賣、銀行房屋貸款、處分、房子出租…等等，都需要全部人同意才可以進行。
多人共同持有的常見原因有：
- 夫妻產權各半：夫妻兩人協議財產各半，就會變成共同持有。
- 繼承長輩財產：長輩留房屋給下一代，會造成土地共同持有的狀況。
- 贈與部分土地：也有人會將部分產權分給兒女或是父母，造成多人共同持有的情況。
台灣民眾喜歡把土地留給下一代，認為土地不應該任意買賣，應該要世世代代傳承下去，所以在繼承土地時，常常會將房屋與土地繼承給不同人；或是將土地平均分配給下一代。
雖然這樣做是比較公平的做法，但是常常會導致土地利用效益低落，多人共有變成「大家都看得到卻吃不到」。
試想每一代都生3個小孩，100坪的土地每人拿1/3(33.3坪)，到了下一代變成1/9(11.1坪)，再到下一代1/27(3.7坪)….
不要認為不可能會發生這種事，康代書幾乎每天都遇到這種案件，上千坪精華區土地因為持分的關係，變成一塊長滿雜草的廢地，沒有好好解決真的是非常可惜。
持分分2種：「共同共有」與「公同共有」。
持分可分為共同共有和公同共有。
「分別共有」與「公同共有」最大的差別在於有無持分比例。
共同共有：共有人”分別“持有共有產權的特定比例。
共同共有：共同持分人持有特定比例產權，可以單獨使用、處分。
例：兩兄弟一起繼承1000坪土地，兩人分別持有500坪的土地所有權。
- 第 819 條 各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
公同共有：共有人“共同”擁有全部產權，沒有持分比例。
例：兩兄弟一起繼承1000坪土地，兩人都擁有甲地1000坪的所有權。
公同共有：共同持有人同時持有全部財產，尚未繼承分割，必須完成繼承分割程序後，才能正常使用分割。
- 第 828 條 公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣 定之。 第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有 人全體之同意。
不動產持分優點
- 產權平均：房屋產權能夠平均分配。
- 貸款加分：所有持有人一起向銀行貸款可以增加過件的機率。
- 公平公正：若無法合理分配，就會依照民法執行共同持有分配。
不動產持分缺點
- 缺一不可：一定要所有持有人都出面簽名蓋章，銀行才會核貸。缺一人都不行。
- 不易處理：共同持有人意見分歧時，就不容易達成買賣、使用。
- 繼承人多：房屋原本就已經1/2持分時，若沒處理而繼續持分下去的話，比例將會越來越小，且越來越難處理（1/2變1/4變1/8….）。
銀行持分貸款該如何辦理？
持分土地是可以向銀行貸款的，但是有2個條件，只要滿足一個即可辦理。
- 必須分割土地
- 請全部的持分人出面簽名蓋章，並且審核全部持分人的信用條件，審核通過後即可貸款。
若是只有其中一位持有人想貸款，但不想被其他持有人知道，只能選擇「康代書持分貸款」，不用調閱聯徵紀錄，只要本人即可辦理。
銀行持分貸款
共同持有房屋要向銀行貸款，需要兩人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，只要有一個人有瑕疵就無法辦理。建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
年利率為3%～5%之間，貸款年限為5～15年。貸款成數5～7成，依屋齡、借款人條件、地區、坪數大小來決定。
共同持有房屋要向銀行貸款，需要兩人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，只要有一個人有瑕疵就無法辦理。建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
民間持分貸款
只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月800~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。沒有貸款年限，不用綁約隨借隨還。貸款成數可達9成，不限屋齡、坪數、地區、借款人條件，只單純評估房屋土地價值，有價值即可貸款。
康代書持分土地/持分房屋貸款 未過件不收費
| 項目 | 康代書持分土地/持分房屋貸款 |
| 特色 | 持分房屋或持分土地可貸
負債比過高個人信用瑕疵或延遲繳款退票、卡債過高皆可辦理 免徵信、免保人。免費估貸、快速放款，沒有區域限制，全省皆可辦理 |
| 貸款條件 | 只看不動產價值，最高為市價全額貸款 |
| 貸款利率 | 康代書提供每月最低0.8%，符合條件者歡迎洽詢。 |
| 還款年限 | 隨時借款隨時還款，不用綁約，沒有貸款年限 |
| 辦理時間 | 備齊資料最快當日可撥款 |
| 貸款額度 | 市價110% |
| 還款方式 | 按月繳息分期償還可依照不同需求為您打造還款方案 |
| 申貸難易度 | 簡單，只看房屋土地價值 |
| 申貸費用 | 服務費代書費規費未過件前絕對不事先收費 |
| 檢附文件 |
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| 相關事項 |
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持分貸款利率多少才算合理？
持分貸款利率約為每月2.5%，康代書提供業界最低的利率，只要符合條件每月利率0.8%起，歡迎電洽0985-932743康代書或留下資料會有專人跟你聯絡。康代書也特別提醒各位，千萬不要再相信任何不實的貸款廣告了！也千萬不要找沒有實體店面的貸款公司或是金主，因為這些都是非法地下錢莊最常見的手法，只要發生任何事情人就跑了。
還有一種是貸款代辦公司，要求事先收費或收取你的個人文件資料，拿去做為人頭帳戶，遇到這種的千萬要馬上轉身離開，否則貸款不成，反而落得一身腥。
若你有任何房屋土地的問題歡迎洽詢康代書，我們有專業的團隊提供你免費的諮詢，你不一定要找我們借款，但是你或許會有更多的想法。
持分貸款的公司該如何選擇？
看到這邊，相信讀者應該都能了解持分房屋或是持分土地要向銀行貸款難度很高。
要辦理持分貸款90%以上都是只能向民間貸款，這時候就要小心選擇。
康代書提醒您，民間貸款的陷阱非常多，尤其是廣告越誇大，風險就越高。有許多保證過件的、利率超低那種，最好連問都不要去問，有些是專門在騙客戶資料，甚至是收費後人就消失。
民間持分貸款公司最好有以下幾點：
- 實體店面
- 過件後才收費
- 口碑良好
- 專業代書
- 態度友善
康代書經營房屋土地二胎已經長達十年之久，在這十年間我們幫助了上千位的客戶擺脫資金困境，我們堅持不做違法的事，您想跟我們借高利貸我們也不借你，我們今天能有這種成績就是因為堅持「正派經營、合法利息、過程透明、資料保密」。
康代書再三提醒您，市面上貸款公司百百種，粗估至少一半以上都是走在法律邊緣。若您不小心借到高利貸，我們可以提供您代償的服務，歡迎洽詢。
持分貸款流程 線上申請30分鐘得知額度
持分貸款流程如下：
持分貸款流程如下：
- 填寫下方表單、加Line或來電0985-932-743詢問，並說明自己的條件，以確認費用、利率、額度。
- 康代書會為你量身打造貸款方案，若沒問題即可約定地點時間進行對保簽約，也可以約在我們位於新竹的實體店面。
- 雙方一起至地政機關辦理設定。
- 撥款至客戶帳戶。
過程中會有專業代書在旁協助，有問題隨時可提出。
- 身分證房屋及土地所有權狀正本
- 印鑑章、印鑑證明
- 銀行存褶封面影本(撥款用)
雖然流程看似簡單，在實際操作上，卻有許多眉眉角角需要注意。康代書提醒您，借貸過程中所有的細節都要注意，避免有心人士動手腳。
我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢，簽約過程中在旁嚴格把關。
持分貸款快速總結
- 持分房屋/持分土地要辦理貸款，除了銀行之外，也可選擇民間管道，雖然利息高但是審核彈性，只要利息不會造成生活壓力過高都可以納入考量。
- 如果要向民間借款，最好選擇像康代書一樣有實體店面的貸款公司，可以免費評估，且最重要的是未過件前不收費。
- 產權不完整是無法向銀行貸款的，除非全部的所有權人都出面簽名蓋章，且通過銀行徵信調查。
- 持分房屋與持分土地辦理貸款的方式差不多，多數民眾都會選擇民間管道辦理持分貸款
總結一下，持分土地或是持分房屋想要拿來貸款是不需要分割的，只要找到對的管道就可以辦理貸款。銀行持分貸款比較難辦理，且流程時間拉很長；康代書持分貸款是相對比較簡單的管道，手續簡便，也不用知會其他的持分人。
如果您有持分房屋土地貸款的需求，歡迎聯絡康代書，我們事務所提供專業的代書及律師團隊，供民眾免費諮詢，詢問貸款業務時，未過件一率不收費，過件後才會收取合理費用，費用一定會事先報給您，能接受再辦理。
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