店面貸款成數低、利率高 這3招提高貸款成數

店面貸款成數低、利率高 這3招提高貸款成數

店面總價比一般住宅高,但店面貸款的成數反而比自用住宅來得低,利率也比較高。

「店面跟套房可以穩定收租金,銀行貸款成數應該會比較高吧?」

但事實上,一般住宅與店面銀行所需承擔風險不同,也導致店面貸款成數低及利率偏高。

店面實價與鑑價差很大 銀行放款保守

銀行高層認為,店面價格受投資客炒作,實際價格與買賣價格差距太大,且同一路段上店面可差距千萬以上,再加上未來房市不確定性太高,銀行寧願保守一點,也不願承擔風險

另外,店面流通性差也是一大原因。以台北市東區來說,以往的黃金店面、三角窗店面,現在都租不出去、賣不出去,只能淪為夾娃娃店,甚至拉下鐵門閒置,未來政府一但通過空屋稅,更是房東的一大考驗。

另外商圈移轉房市供給過剩未來景氣不確定性等等以上種種原因導致銀行放款難度提高;銀行鑑價,一定是看實價登錄偏低的售價,也是成數偏低的主要原因之一。

店面投資客炒作多,銀行如何應對?

因為自用住宅大多是上班族自住居多,大多數人都會把房貸繳完,對銀行來說風險較小;但店面及套房產品多為投資客購買,只要有嗅到一點危機就會脫手轉賣,有些投資客也會因為槓桿玩太大而導致物件被法拍,這類型產品對銀行來說很麻煩,所以也會以「高利率、低成數、低額度」的方式來辦理貸款,藉此降低銀行承擔的風險。

2020年來說,銀行房貸利率已經降到1.4%左右,但是如果是店面或套房的產品,利率都維持在1.7%

目前一般住宅貸款成數為7成,店面約為6成上下,如果屋齡偏高,原本可貸6成,可能連6成都不到。

店面貸款額度不足,如何提高貸款成數?

  1. 信用貸款:銀行信貸年利率約為6%15%之間,雖然利率較高但是可以提高一點額度,前提是要提供穩定收入證明、信用條件良好。
  2. 附加貸款:名下如有其他不動產可以共同擔保,降低銀行承擔的風險,銀行願意提高成數的意願會大幅提升。
  3. 康代書店面貸款:本事務所平均承作額度為9成,比起銀行高出至少2成,以2000萬的店面來說,就多出了至少400萬的額度。康代書店面貸款只單純評估店面價值,不須調閱聯徵紀錄、信用條件,有價即可辦理。
項目 康代書店面貸款
貸款金額 沒有金額上限,只要房屋還有價值
利率 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約
貸款年齡 沒有限制
特色
  • 貸款成數高(9成以上)、額度高
  • 本息攤還或是只繳利息都可以
  • 審核寬鬆,只單純評估不動產價值
  • 信用協商或是信用瑕疵都可辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金

店面貸款快速總結

  1. 店面貸款比一般住宅的利率較高(1.7%)、成數較低(5~6)
  2. 店面貸款投資炒作多,銀行鑑價困難,導致鑑價偏低。
  3. 「高利率、低成數、低額度」是銀行對付投資客的手段。
  4. 銀行鑑價會以實價登錄的最低價為標準,再以比率(%)進行增加或減少。
  5. 康代書貸款成數高出銀行至少2成,是提高貸款成數的好辦法。

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