法拍屋代墊款有哪些管道?2021年法拍代墊銀行總整理!

法拍屋代墊有哪些管道?2021年法拍代墊銀行總整理!
法拍屋代墊有哪些管道?2021年法拍代墊銀行總整理!

法拍屋是許多民眾想碰卻不敢輕易嘗試的買房管道,除了對法拍市場不甚瞭解之外,要在7日內付清尾款也是個障礙。

法院要拍賣房屋前14天會公告拍賣資訊(內文有連結),對標的物有意投標者,須在投標當日連同底標2成的保證金投入標箱內,即完成投標。若未得標,保證金會全額退還;如得標,須在7日內將剩餘尾款繳清

以下文章分為三大部分:

  1. 什麼是法拍屋?
  2. 購買法拍屋要注意什麼?
  3. 法拍屋代墊管道有哪些?

法拍屋是什麼?房子為什麼會被法拍?

房子會被法院拍賣主要有兩個原因:

  1. 積欠債務
  2. 欠稅

這兩大原因會使得房屋被債權人強制執行,由債權人向法院聲請拍賣,也就是「法拍屋」。

也就是說,各種形式的房屋都有可能被法拍,從鄉下的三合院到都市裡的電梯大樓、透天,甚至有建商剛蓋好的新成屋,連住都沒住過就被法拍了。

法拍屋怎麼買?有哪些條件限制?

法拍屋有以下4個因素,所以價格上通常為市價57折:

  1. 不能入內看屋,只能從查封筆錄或自行前往查看房屋外觀。
  2. 保證金基本為底標的23成,必須事先準備好。
  3. 得標後7日內要付清尾款,必須要找到願意先代墊尾款的銀行或金主。
  4. 最好具備法律常識,得標後有可能會遇到一些問題(前屋主)。

購買法拍屋要注意哪些問題?

想知道自己是否適合購買法拍屋,可從這四點自行判斷:

  1. 法律常識:除了法拍屋投標外,可能還要另外簽訂一些合約,如果沒有基本法律常識比較難處理。
  2. 信用良好:銀行往來紀錄良好,要貸款沒什麼太大的問題。
  3. 資金充足:自備款至少有3成以上,如果屋況不佳或是有其他要修繕的情況,可能需要更多。
  4. 膽量足夠:購買前可能需要拜訪屋主或是鄰居以了解房屋情況,也可能需要與屋主協商搬遷事宜,如果膽量不夠處理起來可能會心力交瘁。

法拍流程資訊如何取得?基本法拍常識釐清

取得法拍屋資訊有3個管道:

  1. 臉書社團
  2. 各縣市地方法院網站
  3. 司法院網站

法拍流程:五折買法拍屋是真的嗎?

一拍價格通常接近市價,如果流標會打8折進入下一拍;第三標流標的話會有一個「應買」的機會,可以用第三拍的價格直接購買,應買的招標時間有三個月,如果沒人投標即進入第四拍。拍賣過程會有四拍,如果四次拍賣都流標,則會重啟一輪拍賣。

以一拍1000萬的房子來說,

  1. 一拍:1000
  2. 二拍:800
  3. 三拍:640
  4. 四拍:512

「點交」與「不點交」差很多

如果是法拍新手,建議不要碰「不點交」的案件,後續要處理的問題很多。

  • 點交:得標後,法院會將此房屋的所有權交付給你,有任何困難都可訴請法院以公權力排除之。
  • 不點交:得標後由得標人自行與前屋主協商交屋,有可能會遇到前屋主不願交屋或其他無法預期之情事。
  • 部份點交:房屋本身是可點交,但是房屋公設不點交,公寓及電梯大樓比較常會遇到此種情況。

買法拍屋有哪些法拍代墊款的管道?

法拍屋得標後要在7天內至法院民事執行處將拍賣價金尾款付清,付清後法院會給你一張「不動產權力移轉證明書」。

對於多數民眾來說,要在七天內籌措上百萬的金額有點困難,這時就會尋求銀行或是民間金主來代墊法拍尾款

銀行法拍代墊屬於「無擔保借款」,因此利率較高(6%上下),與個人信貸差不多。部份個案條件較差的法拍案件,如凶宅、海砂屋、不點交等案件,銀行是拒絕受理代墊款申請的。

民間法拍代墊是以月計息,每月為2%左右,要看房屋條件及借款人條件來評估。民間代墊雖然利率較高,但是額度高、流程簡便,也是許多法拍投資人籌措資金的好管道。

取得「不動產權力移轉證明書」後,需至國稅局繳清契稅,再持稅單、收據、權力移轉證明書、身分證及印章至地政事務所辦理「房屋所有權移轉登記」,領到權狀後才算正式完成購買法拍屋。

領到權狀後就可以向原銀行辦理一般房貸,利率為1.5%上下(2021)

整個程序最快1個月就能辦完,基本上抓2個月比較保險,也就是說代墊的利息大概要付兩個月。

要注意的是,為了避免代墊款不足的窘境,最好在投標前先詢問銀行代墊成數。所以購買前應該向常往來的銀行詢問,或是像法拍屋的債權銀行申請代墊,成功過件機率比較高。

第一銀行法拍代墊

產品別 法拍屋代墊款
貸款金額 200萬元
貸款期間 3個月
貸款利率 5.25%~8.25%固定計息
繳息還本方式 按月繳息,到期還本
各項相關費用總金額 10,000元
應付總費用年百分率 8.28%~11.29%固定計息

華南銀行法拍代墊

產品別 金拍屋.法拍屋.好家貸
對象
  • 年滿二十歲以上之本國國民,信用良好無不良紀錄者。
  • 有正當職業、穩定收入、能按期履約償還本息者。
  • 所標購法院或公正第三人拍賣之房地產,應符合以下規定:
    1. 拍賣公告中標示拍賣後為「點交」案件。
    2. 建物及其基地所有權完整,建物用途登記為「住」、「商」「工」
    3. 該房地產於拍定後可提供本行設定實質第一順位最高限額抵押權。
金額/額度
  • 投標時之保證金貸款:不須擔保品,得全額貸放。
  • 繳交得標尾款時之差額貸款:不須擔保品,依本行有關規定核貸。
  • 所有權移轉後之貸款:二拍以後得標者,最高貸放成數為得標金額之八五成。
利率
  • 投標時之保證金貸款及繳交得標尾款時之差額貸款:依本行有關規定辦理。
  • 所有權移轉後之貸款:依本行指數型房貸以定儲利率指數訂定加碼幅度。
用途 提供民眾標購法院或公正第三人拍賣之房地產之資金。
期間
  • 投標時之保證金貸款及繳交得標尾款時之差額貸款:最長三個月。
  • 所有權移轉後之貸款:二至二十年,惟貸款用途屬購屋者,於房屋剩餘耐用年限內,最長得為三十年。
費用
  • 手續費為貸款金額千分之一計收,最低新臺幣5,000元。
  • 徵信查詢費新臺幣300元。
還款

攤還方法:

  • 投標時之保證金貸款及繳交得標尾款時之差額貸款:以所有權移轉後之貸款收回。
  • 所有權移轉後之貸款:本金平均或本息定額方式攤還並可酌予訂定還本寬限期。
注意事項

本行保留調整貸款金額、適用利費率及核貸與否之權利,並得視個案需要酌予徵求保證人。

聯邦銀行法拍代墊

產品別 金法拍代墊服務
貸款對象 凡透由各地方法院拍賣取得不動產(土地除外)之拍定人。須年滿二十歲,未滿六十歲之中華民國國民,具有完全行為能力,無良記錄信用不者。
貸款額度 最高貸款額度以拍定價之八成為限,且不得超過當次法院拍賣底價。
貸款期間
  1. 房地未完成過戶設定前(指信用放款),最長貸放二個月。
  2. 房地完成過戶設定後(指擔保放款),最長三十年。
手續費 代墊款金額0.3%~0.5%計收。
產品特色
  • 撥款快速!可於拍定後七天內撥款。
  • 經驗最豐!本行與法拍業者合作甚久,更於 89年首創法拍屋代墊款,經驗與開發能力領先業界!
  • 手續最簡便!以累積之經驗不斷改進流程,來〝聯邦〞申請貸款最方便!
  • 負擔最低!僅須自備底標2成之保證金,為同業中最低!投標負擔最輕!
應備文件
  • 申請人與保證人國民身份證影本。
  • 戶口名簿影本或戶籍謄本。欲投標(或已得標之尾款單)之不動產拍賣案號或門牌地址。
  • 相關財力證明(如:扣繳憑單、薪轉存摺、其他不動產…等)。

合作金庫法拍代墊

產品別 法拍屋貸款
對象 ​凡具有行為能力暨償還能力之個人因標購法院或公正第三人拍賣點交案件之房地產者。
利率
  1. ​所有權移轉登記前(代墊階段):3.0%~5.195%(依本行現行指標利率浮動計息)。
  2. 所有權移轉登記後:依本行房屋擔保貸款相關辦法辦理。 

​總費用年百分率

各項相關費用總金額:5,300元起。
總費用年百分率:3.03%起。
註:

  1. 年百分率試算基礎為貸款金額200萬元,依前述利率,貸款期間20年。
  2. 本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算,實際貸款條件,仍以本行提供之產品為準。且每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
  3. 本總費用年百分率之計算基準日為108年5月28日。
  4. 總費用年百分率不等於貸款利率。
期限
  1. 所有權移轉登記前(代墊階段):最長3個月。
  2. 所有權移轉登記後:最長30年。
貸款額度
  1. 拍賣物件屬本行擔保品
  2. ​最高得為借款人得標金額之九成,惟不得超逾原借款本金或當次拍賣底價。
  3. 拍賣物件非屬本行擔保品
  4. 最高得為借款人得標金額之八成,惟不得超逾當次拍賣底價。​

新光銀行法拍代墊

產品別 標購法拍屋貸款
利率
  • i+5%起
  • 「i」:定儲利率指數,目前為0.8%。
開辦費用 11,000元
貸款資格 具有完全行為能力之本國自然人且有穩定收入及償還能力者。
總費用年百分率 6.17%
特點
  • 標購法拍屋後,除了尾款的支付外,後續的房貸可以交給新光專員進行全方位的評估,依照個人需求進行房貸客製化。

以上資訊僅供參考,以各家銀行網站內容為準。

法拍屋代墊款最後重點整理

  • 新手建議從「點交」的物件開始學習
  • 最好準備3成自備款比較保險
  • 投標前先詢問常往來的銀行或債權銀行
  • 銀行代墊利率為6%左右,民間代墊為每月2分左右
  • 代墊期間約為兩個月,直到房子過戶完成,可轉為一般房貸

本事務所有承作各式款項代墊服務,如果您有任何需求請利用下方留言或是直接致電0985932743康代書,LINE同手機。本所提供律師團隊及專業代書供民眾免費諮詢,歡迎多加利用。


更多法拍屋貸款代墊相關文章:

免費諮詢取得貸款額度
請再次確認號碼是否正確