《土地法》第 34-1 條將修訂 以減少土地共有持分爭議

《土地法》第 34-1 條將修訂 以減少土地共有持分爭議
《土地法》第 34-1 條將修訂 以減少土地共有持分爭議

現行《土地法》規定,共有土地或建物若經所有權人持分過半或人數超過半數的同意,可以將該土地或建物全部賣出,但過往曾有地主以假交易真炒地,或以移轉給安插人頭等方式,侵害其他不同意共有人的權利。

內政部為加強保護少數土地共有人權益,於19日通過《土地法》部分條文修正草案,針對共有土地或建物同意處分的比例,由原本持分及人數皆超過 2 分之 1(1/2),提高為皆超過 3 分之 2(2/3),且處分方式限於買賣,以減少爭議。

為符合司法院釋字第562號解釋,在兼顧共有人權益前提下,達成促進共有土地或建物有效利用之目的,因此,這次修正共有土地或建物多數決適用範圍等規定,例如,將土地法第34條之1共有地的處分方式,限制只適用於買賣案件;且同意比例由原本持分及人數皆超過1/2,提高為皆超過2/3,若持分超過3/4,才不計算人數,以加強保障不同意共有人的財產權益。

此外,由於現行規定針對因天然流失而消滅的私有土地,於再次浮覆出來時,並未詳細規定所有權回復的方式,因此,這次也修法明定此類土地自回復原狀日起 10 年內,經證明為原有者,可向土地所在登記機關申請回復產權。倘若土地已為公用財產、移轉為私人所有,無法回復產權時,將改以金錢補償,以維護公共利益及民眾財產權保障。

為釐清登記損害賠償的責任,避免第三人持偽造或變造的證明文件,謀取不法利益,這次修法明定登記賠償為推定過失責任,由地政機關負舉證責任,提出損害賠償責任是第三人或其他機關所致等反證,否則仍由地政機關賠償,以保護真正土地權利人的權益。

內政部指出,《土地法》部分條文修正草案,將依法制作業程序,於近期函報行政院審查後,送立法院審議。

土地法第34-1條現行規定

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

代書評論

這次內政部修訂土地法第34-1條,對於名下持有共有土地的民眾來說,非常不利。

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